При покупке жилья, помимо изучения стоимости и планировки домов, а также инфраструктуры районов, не менее важно знать типы ипотечных кредитов. Более того, именно с них и стоит начинать. Ведь выбор ипотеки в соответствии с запросами, позволит выбрать дом по возможностям.

Среди факторов, которые влияют на выбор вида ипотечного кредита в США:

• Первоначальный взнос

Его размер может повлиять на ставку по ипотеке, которую дадут кредиторы.

• Ежемесячный платеж

Для того, чтобы определить сумму кредита, ипотечные кредиторы будут проверять доходы и активы. Они должны быть уверены, что заёмщик сможет её погасить.

При расчёте бюджета для ежемесячного платежа по ипотеке, нужно учитывать не только основную сумму, но и проценты, налоги, ипотечное страхование, коммунальные услуги и любые сборы домовладельца.

• Credit Score (Кредитный рейтинг)

Этот фактор будет играть большую роль в определении процентной ставки по кредиту.

В США существует 7 видов ипотечных кредитов с разными требованиями, которые влияют на ставку, срок и другие параметры ипотеки. А правильный выбор поможет снизить первоначальный взнос и общие процентные выплаты в течение срока действия кредита. Поэтому важно понимать преимущества и недостатки всех видов ипотечного кредита, прежде чем принимать решение.

Подробно рассмотрим каждый из них по отдельности, чтобы можно было выбрать наиболее подходящий вариант.

1. Conventional Mortgages – обычная ипотека

Это наиболее распространённый вид ипотеки, несмотря на строгие правила относительно кредитного рейтинга (должен быть не менее 620) и соотношения долга к доходу (DTI).

По этому виду кредитования можно приобрести недвижимость при первоначальном взносе всего в 3%. Однако в этом случае придётся покупать страховку по ипотеке у частной компании (PMI). Она необходима для защиты кредитной организации от убытков в случае, если покупатель не выплатит кредит. От PMI освобождаются только те заёмщики, которые оплатят минимум 20% стоимости жилья собственными средствами.

Обычная ипотека выдаётся сроком на 10, 15, 20 или 30 лет.

Таким образом, среди преимуществ этого вида ипотеки можно выделить:

• Небольшой первоначальный взнос – он может составлять всего 3%.
• Низкая, по сравнению с другими видами кредита, общая стоимость заимствования после уплаты сборов и процентов.

Среди недостатков:

• Если первоначальный взнос составляет менее 20%, нужно заплатить PMI.
• Высокие требования к заёмщику: минимальный кредитный балл 620 и низкий DTI.

Таким образом, обычная ипотека подойдёт людям с хорошей кредитной историей и низким коэффициентом DTI, которые могут оплатить сразу 20% стоимости жилья.

2. Fixed-Rate Mortgages — ипотечные кредиты с фиксированной ставкой

Это вид ипотеки, при котором весь период кредитования действует зафиксированная в момент подписания кредитного договора процентная ставка. Т.е. ежемесячный платёж практически не меняется. Он может немного колебаться только из-за изменений в налоге на имущество и страховых тарифах.

С одной стороны, это удобно. Ведь можно не беспокоиться, что суммы платежа по кредиту вырастут из-за движений рыночной процентной ставки. Можно смело составлять бюджет и планировать в долгосрочной перспективе. Но, с другой стороны, если в регионе процентные ставки изначально высокие, то есть риск переплатить нескольких тысяч долларов только на процентах.

Таким образом, среди плюсов ипотеки с фиксированной ставкой:

• В течение всего срока действия кредита ежемесячные платежи не меняются.
• Легко планировать бюджет.

Среди минусов:

• Изначально ставки могут быть высокими, из-за чего сумма кредита станет неподъемной.

Получается, что этот вид ипотечного кредитования скорее всего подойдёт тем, кто покупает дом для длительного проживания без планов на продажу в будущем. Или рефинансирует, т.е. погашает остаток кредита путем оформления его в другом банке с меньшей процентной ставкой.

3. Adjustable-Rate Mortgages — ипотечные кредиты с регулируемой ставкой

Здесь процентные ставки по ипотеке могут меняться в течение периода действия кредитного договора.

При этом на первые 5, 7 или 10 лет процентная ставка фиксируется на одном уровне и её размер ниже, чем зафиксированная на 30 лет ставка. Но по окончанию стартового периода процентная ставка может измениться в зависимости от рыночных показателей. Естественно, заранее невозможно сказать повысится она или наоборот снизится. Отсюда и риск того, что в течение длительного времени платежи по ипотеке с регулируемой процентной ставкой могут стать намного выше.

Обезопасить себя от быстрого роста процентных ставок можно с помощью предельных ставок. Они работают так: при постоянном росте процентной ставки, достигнув определённого предельного уровня, ваша ставка перестанет расти. Однако такие ограничения по ставкам действуют и в противоположном направлении: они ограничивают сумму, на которую ваша процентная ставка также может снизиться.

Очевидное преимущество ипотечного кредита с регулируемой ставкой:

• В начальном периоде действия кредитного договора применяются более низкие процентные ставки.

Но есть и существенный недостаток:

• Если ставка после окончания стартового периода увеличится, то это может значительно увеличить ежемесячные платежи по кредиту.

Поэтому данный вид ипотечного кредитования рекомендуется выбирать, если вы покупаете дом, в котором не планируете проживать до окончания действия кредитного договора. Или планируете выплатить кредит задолго до окончания действия договора. Это позволит воспользоваться преимуществами низкой ставки во время стартового периода и сэкономить тысячи долларов.

Займы, обеспечиваемые правительством

Следующие три вида ипотечного кредитования FHA, VA и USDA – это финансируемые правительством США займы, которые застрахованы государственными учреждениями. Помогают получить ипотечную ссуду тем, кто не может взять обычный кредит. Как правило, это малообеспеченные или впервые покупающие жильё люди. И если они не смогут выполнять обязательства по ипотеке, оплачивать счета будет страховой орган.

Таким образом правительство выступает гарантом закрытия ипотеки, и кредиторы охотнее идут на подписание договоров.

Конечно, каждый такой кредит имеет определенные критерии, которым должен соответствовать заёмщик. Давайте рассмотрим их подробнее.

4. FHA Loans — займы FHA

Кредит FHA — это обеспечиваемый Федеральным управлением жилищного строительства (FHA) ипотечный кредит с низким первоначальным взносом. Позволяет купить дом людям, чей кредитный рейтинг всего 580. При этом первоначальный взнос составляет 3,5%. Также с помощью кредита FHA можно купить дом, имея кредитный рейтинг до 500, но в этом случае нужно будет на старте заплатить не менее 10%.

Срок, на который предоставляется кредит FHA — 15 или 30 лет.

Этот вид кредитования станет отличным вариантом для приобретения первого жилья покупателями с невысоким кредитным рейтингом или располагающими ограниченными средствами для первоначального взноса.

5. USDA Loans — займы USDA

Кредит USDA застрахован Министерством сельского хозяйства Соединенных Штатов. Подходит тем, кто планирует приобрести жильё в сельской местности.

Требования по данному виду ипотечного кредитования более низкие, чем к предыдущему. И позволяют купить дом без оплаты первоначального взноса. При этом кредитный рейтинг должен составлять не менее 580, дом находиться в утверждённом сельском районе, а суммарный семейный доход быть не ниже определённого для региона уровня.

Кредит выдаётся на 30 лет.

Подойдёт для приобретения первого или последующего жилья покупателями с невысоким уровнем дохода и/или располагающими ограниченными средствами для первоначального взноса.

6. VA Loans — займы VA

Кредит VA финансируется Министерством по делам ветеранов США (VA). Предоставляется ветеранам, состоящим на службе военнослужащим, членам Национальной гвардии и резервистам, а в некоторых случаях — супругам погибших ветеранов, для покупки жилья или рефинансирования ранее взятого ипотечного кредита.

Для данного вида кредита характерны: отсутствие первоначального взноса, низкие процентные ставки. Требуемый уровень кредитного рейтинга 580. Выдаётся на 15 или 30 лет.

Хороший вариант для приобретения первого или последующего жилья военнослужащими с невысоким уровнем дохода и/или располагающими ограниченными средствами для первоначального взноса.

В целом, к преимуществам государственных займов относят:

• Возможность сэкономить на процентах и первоначальных взносах.
• Менее строгие квалификационные требования, чем к обычным кредитам.

Среди недостатков:

• Нужно соответствовать определенным критериям, чтобы пройти квалификацию.
• Большинство таких кредитов требует страховых взносов, что может повысить общую сумму выплат.

Таким образом займы, финансируемые правительством, подойдут тем, кто не может получить обычный кредит или не обладает достаточными денежными ресурсами

7. Jumbo Loans — крупные займы

Этот вид ипотечного кредитования помогает купить дорогостоящую недвижимость. Однако и требования к заёмщикам по таким кредитам будут более строгие.

Для получения крупного займа нужно иметь высокий кредитный рейтинг (обычно требуется 700 или выше) и низкий коэффициент DTI. Процентные ставки по данному виду кредитования аналогичны процентным ставкам обычной ипотеки.

Преимущества крупных займов:

• Процентные ставки не превышают показатели по другим кредитам.
• Позволяют купить более дорогие дома.

Недостатки:

• Из-за высоких требований к заёмщику их трудно получить.
• Высокий первоначальный взнос, обычно от 10 до 20%.

Крупные займы подойдут тем, кто хочет приобрести недвижимость на сумму более полумиллиона долларов США. При этом имеют хороший кредитный рейтинг и низкий DTI.

Как видите, в США много вариантов взятия ипотечного кредита на покупку недвижимости. Но для получения лучших условий по процентной ставке, необходимо иметь высокий кредитный рейтинг заёмщика. Наша компания повысит ваш Credit Score и сэкономит вам тысячи долларов при выплате ипотеки.

Записывайтесь на бесплатную консультацию на нашем сайте: https://scoreboostsolution.com/